Cẩn thận sập 'bẫy' khi đầu tư chung cư cao cấp

Đăng bởi Đỗ Kiều

14/10/2020 11:52

Gần đây rộ lên thông tin giá chung cư tăng mạnh do khan hiếm nguồn cung, do thị trường bị kìm nén lâu ngày, do lãi suất tiền gửi tiếp tục giảm... Thực hư ra sao, điều gì đang chờ đón các nhà đầu tư? Dưới đây là một góc nhìn khác về cơ hội đầu tư chung cư cao cấp (CCCC) xin chia sẻ để mọi người tham khảo!

Ảo tưởng vì thông tin ảo

Liên tiếp và cấp tập, trên báo chí, truyền hình, mạng xã hội... có nhiều bài viết, phóng sự, tin, status... về tình hình và diễn biến thị trường bất động sản với thông điệp chung là thị trường đang gặp khó khăn nhưng sẽ bật mạnh như “lò so nén”; đã đến thời điểm mua vào, đầu tư; giá nhà đang tăng do nguồn cung khan hiếm...vv. Trong đó dẫn số liệu từ Báo cáo của Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS, phát biểu của các chuyên gia tham dự nhiều hội thảo ở khắp các tỉnh thành... trong 2-3 tháng gần đây.


Một cảnh người mua quan tâm đến dự án chung cư cao cấp ở Hà Nội

Trước hết ta phải khẳng định do nhu cầu ở thật của đại đa số người dân lao động là rất lớn, tuy nhiên các Chủ đầu tư (CĐT) chỉ tập trung đầu tư CCCC dẫn đến thiếu hụt chung cư bình dân, và câu chuyện giá tăng ở phân khúc này là có thật.

Tuy nhiên, nhiều phát ngôn của chuyên gia, đơn vị quản lý hay hiệp hội cố tình lập lờ, như dùng chung  khái niệm chung cư, nhà ở... khi nói về tình trạng tăng giá hay khan hiếm, đồng thời không hiểu vô tình hay cố ý đã “quên” các nguồn cung mang tính áp đảo. Cụ thể: Nguồn cung lớn, đang áp đảo thị trường không được đề cập tới chính là nguồn cung thứ cấp. Chỉ trong 2 năm 2016-2017 tại TP Hồ Chí Minh đã có tới 57.000 căn hộ cao cấp mới, với tỷ lệ 70-80% là đầu tư, đầu cơ thì có tới 40.000-45.000 căn đã và đang cung ứng cho thị trường. Nguồn cung lớn thứ hai đang bị “lờ” đi chính là lượng hàng tồn kho cực “khủng”, theo báo cáo của Bộ Xây dựng tổng tồn kho BĐS hiện nay khoảng 104.000 tỷ đồng, còn ông Đính, phó Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS cho rằng lượng hàng tồn kho chiếm tới 70% tổng nguồn cung trong những tháng cuối năm 2020. Và nguồn cung không được “tính” trong các báo cáo đến từ các dự án đã “cũ” nay được các chủ đầu tư thứ cấp “bung” hàng. Chỉ tính 2 dự án Masteri Homes Q1 và Masteri Q9 cung cấp tới hơn 8000 căn hộ cao cấp.

Với tình hình kinh tế vĩ mô còn có quá nhiều khó khăn và khó lường, nhà đầu tư, đầu cơ cũ đang tìm cách thoát hàng, các nhà đầu tư mới không nhiều và cũng đang quan sát thị trường, lãi suất có giảm tuy nhiên chủ yếu đối với kỳ ngắn hạn vì vay đầu tư, đầu cơ BĐS phải là vay dài hạn... Trong khi nguồn cung lớn và áp đảo như trên có thể khẳng định câu chuyện/thông điệp giá nhà tăng do nguồn cung ít chính là lời “nói dối lớn” - trong thuyết “ nói dối lớn” do Hitler khởi xướng, theo đó “lời nói dối dù lớn nhưng sẽ làm cho công chúng tin nếu nó được lắp lại đủ nhiều” có lẽ bằng việc bủa vây thông tin có một nửa, một phần sự thật, thông tin ảo... đã làm cho nhiều người ảo tưởng về thời cơ đã đến, vì ảo tưởng mà nhắm mắt lao vào thị trường CCCC.

Mắc “bẫy giá cao” vì mặt bằng giá mới

Đẩy giá, tạo mặt bằng giá cao để bung hàng là phương thức bán hàng mà các dự án lớn thường áp dụng từ trước tới nay. Thông thường, trước khi “bung” hàng, CĐT trực tiếp hoặc gián tiếp hậu thuẫn các “đội lái” mua đi bán lại kết hợp với truyền thông thổi giá, tạo sóng khu vực xung quanh để tạo mặt bằng giá mới, căn cứ mặt bằng giá mới để bán hàng nhằm tối đa hoá doanh thu.

Có lẽ, đợt “bung” hàng này cũng không là ngoại lệ. Phần trên tác giả đã chứng minh sự áp đảo của nguồn cung, có thể trước đó các CĐT ém hàng, không loại trừ họ đã sử dụng bài cũ là cho “quân xanh, quân đỏ” mua đi, bán lại giữa “tay trái và tay phải” vài căn hộ ở khu vực xung quanh kết hợp triệt để sử dụng thuyết “nói dối lớn” để đẩy giá lên “mặt bằng giá mới”. Ông Đính, phó Tổng thư ký Hiệp hội môi giới BĐS vừa công bố giá bán căn hộ Quý III/2020 tại TP Hồ Chí Minh tăng mạnh từ 15-20% so với Quý II/2020. Như vậy nếu “đu” theo giá mới này, khách mua sẽ “sập bẫy” giá cáo và thiệt khoảng 25-30% (15-20% giá mới tăng và khoảng 10% giảm giá so với thị trường thứ cấp)

Chôn vốn vì sập “bẫy hào phóng”

Lướt qua vài tin chào bán của những dự án chung cư cao cấp gần đây thấy chủ đầu tư rất hào phóng và dễ chịu với khách hàng. Chẳng hạn, dự án Masteri Centre Point Q9 hào phóng miễn phí 60 tháng dịch vụ, ngân hàng cho vay 70% giá trị căn hộ trong 35 năm và 0% lãi nếu thanh toán trước hạn. 


Phối cảnh dự án Masteri Quận 9.

Sự dễ chịu và hào phóng của chủ đầu tư đã ru ngủ khách hàng, không biết với giá 49,5 triệu nhà đầu tư sẽ xoay sở ra sao khi ngay tại Masteri có tới 5094 căn và hơn 40.000 căn của gã khổng lồ Vinhomes Grand Park với giá và chính sách bán hàng vô cùng cạnh tranh.

Yên Bái: Trưởng ban quản lý Dự án đầu tư và xây dựng huyện Văn Chấn bị tố 'cưỡng dâm' nhân viên Yên Bái: Trưởng ban quản lý Dự án đầu tư và xây dựng huyện Văn Chấn bị tố 'cưỡng dâm' nhân viên

Ông Nguyễn Thế Hùng – Bí thư chi bộ, Trưởng ban quản lý Dự án đầu tư và xây dựng huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái bị chồng cũ của nạn nhân tố 'cưỡng dâm' nhân viên, khiến gia đình...

Công ty Tecco ‘cầm đèn chạy trước ô tô’, ngang nhiên thi công dự án Tecco Center Point chưa đủ pháp lý Công ty Tecco ‘cầm đèn chạy trước ô tô’, ngang nhiên thi công dự án Tecco Center Point chưa đủ pháp lý

Dù chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư, chưa được cấp phép xây dựng nhưng dự án Tecco Center Point vẫn đang được triển khai thi công rầm rộ ngay sát khu dân cư, ảnh hưởng đến cuộc sống...