Dự án Khu dân cư Hải Hà (Thanh Hóa): Giao gần 3ha đất không qua đấu giá có đúng luật?

Minh Hà
Bài viết: 12

29.310m2 đất tại xã Quảng Tân, huyện Quảng Xương (nay là thị trấn Tân Phong, huyện Quảng Xương) được UBND tỉnh Thanh Hóa giao cho Công ty Hải Hà để xây dựng dự án khu dân cư mà không qua đấu giá liệu có đúng luật?

Hiện nay, các tỉnh, thành phố trong cả nước thường tổ chức đấu giá các khu đất được cho là đắc địa để khai thác hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân và doanh nghiệp. Ngoài ra, đấu giá đất còn giúp tăng nguồn thu cho ngân sách các cấp, tạo nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị và triệt tiêu cơ chế “xin-cho”.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều vị trí được xem là “đất vàng” tại các tỉnh, TP lại được địa phương giao thẳng cho doanh nghiệp, không qua đấu giá. Việc này không chỉ gây thất thu ngân sách Nhà nước mà còn để lại nhiều sự hoài nghi cho dư luận về việc có hay không “lợi ích nhóm”?.

Ở Thanh Hóa cũng có một trường hợp hiện đang gây xôn xao dư luận. Đó là việc UBND tỉnh Thanh Hóa giao cho Công ty Cổ phần thương mại Hải Hà (Công ty Hải Hà).

khu-dan-cu-hai-ha-1-1625737224.png
Hình ảnh dự án.

Ngày 1/9/2010, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 3087/QĐ-UBND cho Công ty Hải Hà thuê 29.310m2 đất đã giải phóng mặt bằng tại xã Quảng Tân, huyện Quảng Xương, Thanh Hóa để sử dụng vào mục đích xây dựng trung tâm thương mại và dịch vụ phân phối ô tô. Thời hạn thuê đất đến ngày 4/2/2055, hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.

Trong quyết định của UBND tỉnh nêu rõ, Công ty Hải Hà phải thực hiện đúng cam kết hoàn thành xây dựng các hạng mục công trình của dự án cho đến hết quý III năm 2011 và đưa vào hoạt động trước tháng 12 trong năm. Trường hợp không thực hiện đúng cam kết, UBND tỉnh Thanh Hóa sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật và không được bồi thường bất kỳ khoản kinh phí đầu tư nào.

Do không thực hiện đúng cam kết đầu tư, đến tháng 6/2012, Sở TN-MT đã có tờ trình gửi UBND tỉnh đề nghị thu hồi dự án theo quy định của pháp luật.

Thay vì thu hồi dự án, đến ngày 8/7/2013, UBND tỉnh Thanh Hóa lại có thông báo yêu cầu Công ty Hải Hà có văn bản cam kết tiến độ thực hiện dự án báo cáo tỉnh trước ngày 15/7/2013.

khu-dan-cu-hai-ha-2-1625737235.png
Quyết định 3087/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa.

Hai năm sau, tức ngày 12/4/2015, Công ty Hải Hà mới có văn bản cam kết khởi công dự án vào quý IV năm 2015. Đến tháng 8/2015, công ty này vẫn không thực hiện khởi công, buộc Sở TN-MT phải gia hạn hoàn thành dự án trong thời hạn 24 tháng.

Thay vì thực hiện dự án, Công ty Hải Hà bất ngờ lập hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở.

Theo khoản 3, điều 67, Luật Đất đai 2003 thì thời hạn cho thuê đất đối với trường hợp này thì không được quá 50 năm, khoản 12, điều 38 luật này cũng quy định Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép”.

Ngay từ khi Sở TN-MT đã có tờ trình gửi UBND tỉnh đề nghị thu hồi dự án theo quy định của pháp luật thì dự án này đã phải bị thu hồi. Chưa kể, điều 58 Luật Đất đai 2003 quy định:

“Nhà nước cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.”

Điều 61 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai 2003 quy định:

Các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất

1. Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

a) Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật Đất đai;

 b) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;

c) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.

Như vậy, ngay từ thời điểm cho thuê đất vào tháng 9/2010 thì việc UBND tỉnh Thanh Hóa giao thẳng đất cho Công ty Hải Hà bằng một quyết định liệu có đúng hay không?

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất không qua đấu giá?

Ngày 27/12/2018, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Nguyễn Đức Quyền (đã nghỉ hưu theo chế độ) ký quyết định cho phép Công ty Hải Hà chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ, thương mại sang thực hiện dự án xây dựng – kinh doanh hạ tầng khu dân cư Hải Hà.

khu-dan-cu-hai-ha-3-1625737235.png
Quyết định 5315 của UBND tỉnh Thanh Hóa cho phép Công ty Hải Hà chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ, thương mại sang thực hiện dự án xây dựng – kinh doanh hạ tầng khu dân cư Hải Hà.

Theo nội dung quyết định, diện tích thực hiện dự án là 29.310m2, trong đó 16.684,7m2 đất ở; 339,7m2 đất xây dựng nhà văn hóa và 10.688,7m2 đất giao thông hạ tầng kỹ thuật. Người mua đất ở, nhà ở gắn liền trên đất với quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định; thu tiền sử dụng đất đối với 16.648,7m2 đất ở.

Theo quy hoạch chi tiết 1/500, tổng mức được chấp thuận chủ trương đầu tư là 58,14 tỷ đồng (chưa bao gồm tiền sử dụng đất), dự án có 186 lô đất ở liền kề.

Như đã nói ở trên, thay vì thực hiện dự án, Công ty Hải Hà bất ngờ lập hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở.

Ban đầu Công ty Hải Hà được Nhà nước cho thuê đất với hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, thì lúc này Công ty Hải Hà phải chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Khoản 2 Điều 55 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội: 2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 14. Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:

a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;"

Ngoài ra, Thủ tục đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án theo Điều 22 Luật Nhà ở 2014:

"Điều 22. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án

1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;

c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này.

3. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này quyết định trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư".

Trường hợp chỉ định chủ đầu tư kèm theo điều kiện quy định tại khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 là “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”. Đối với trường hợp của Công ty Hải Hà được Nhà nước giao đất thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bắt buộc phải được thực hiện thông qua các hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Tuy nhiên, ở đây không hề có bất cứ cuộc đấu giá, đấu thầu nào được diễn ra?

 “Ưu ái” doanh nghiệp, thất thu ngân sách?

Theo tìm hiểu thì quảng cáo trên trang Thaihoaland.info, Khu dân cư Hải Hà hay còn gọi với cái tên thương mại là Green Park Thanh Hóa. Dự án này do Công ty Cổ phần Thương mại Hải Hà làm chủ đầu tư với quy mô 30 lô shophouse và 156 lô liền kề.

Trên một số trang mạng bất động sản, một căn liền kề tại Green Park Thanh Hóa được bán với giá 1,3 tỷ đồng. Trong khi đó, một căn shophouse 4 tầng được rao bán với giá gần 3 tỷ đồng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu khu đất hơn 29.000 m2 tại huyện Quảng Xương được đem ra đấu giá, chắc chắn ngân sách Nhà nước sẽ thu về được cả trăm tỷ đồng.

Thiết nghĩ, trong trường hợp này Thanh tra Chính phủ, các cơ quan chức năng có thẩm quyền cần vào cuộc thanh kiểm tra toàn bộ quy trình giao đất, gia hạn, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… để làm rõ có hay không các hành vi vi phạm và đưa ra các chế tài xử lý phù hợp, đúng luật.