Thu hồi 14,8 ha ‘đất vàng’ dự án Senturia An Phú

Theo thông tin trên báo chí, hồi tháng 2/2020, UBND TP.HCM cũng đã có công văn số 117/UBND-NCPC về việc tạm dừng thực hiện thanh toán cho hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) dự án đường song hành từ đường Mai Chí Thọ qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành đai 2.

Đến ngày 25/9 vừa qua, UBND TP.HCM đã ra quyết định thu hồi khu đất 148.259 m2 (14,8 ha) tại phường An Phú, Quận 2 trước đó đã giao cho Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Phương để thanh toán cho hợp đồng này. UBND TP.HCM giao Trung tâm Phát triển quỹ đất quản lý khu đất thu hồi theo quy định. Sở Tài nguyên & Môi trường TP.HCM có nhiệm vụ theo dõi, giám sát việc thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan về thu hồi đất theo quy định pháp luật.

Được biết, nguyên nhân thu hồi là do khu đất trên đã được giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng khu tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, nay giao đất, cho thuê đất để làm dự án nhà ở thương mại là không đúng quy định! 

UBND TP.HCM đã ra quyết định thu hồi khu đất 14,8 ha tại phường An Phú, Quận 2, TP.HCM

Theo tìm hiểu, dự án nhà ở tại khu đất 14,8 ha ở phường An Phú, Quận 2 đã được môi giới quảng cáo và chào bán rộng rãi từ cách đây 2 năm dưới tên thương mại là Senturia An Phú. Đây là dự án nhà phố, biệt thự quy mô được hứa hẹn sẽ tạo nên sức hút mạnh mẽ trên thị trường bất động sản Quận 2 nói riêng và TP.HCM nói chung. Giá mỗi căn biệt thự tại đây dự kiến không dưới chục tỷ đồng/căn.

Đáng nói, qua tìm hiểu, từ năm 2019, Công ty BĐS Nguyên Phương đã thế chấp toàn bộ dự án này cho Ngân hàng PVComBank - Chi nhánh Sài Gòn để đảm bảo giá trị khoản vay 1.350 tỷ đồng.

Cụ thể, theo nội dung hợp đồng số 10/2019/HĐBĐ/PVB-CNSG và 15/2019/HĐBĐ/PVB-CNSG, tài sản đảm bảo là quyền tài sản, quyền tài sản hình thành trong tương lai của Công ty BĐS Nguyên Phương; toàn bộ lợi ích thu được từ việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng trên đất, công trình xây dựng trên đất. Theo nội dung hợp đồng thế chấp số 09/2019/HĐBĐ/PVB-CNSG, tài sản đảm bảo là toàn bộ các công trình gắn liền với đất thuộc dự án; kèm theo toàn bộ lợi ích bao gồm các khoản phải thu, phải trả, bảo hiểm, các chi phí khác mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư dự án do Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Phương làm chủ đầu tư thuộc Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc diện tích 60,21 ha, phường An Phú, Quận 2, TP.HCM…

Hiện tại, Chủ tịch UBND TP.HCM đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM tham mưu, đề xuất, dự thảo văn bản để UBND thành phố trình xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ về việc thanh toán cho nhà đầu tư các khu đất khác theo hợp đồng BT. Tuy nhiên, dự án trên khu đất 14,8 ha tại phường An Phú và khoản vay 1.350 tỷ đồng sẽ được các công ty liên quan và PVComBank xử lý như thế nào thì vẫn còn là một dấu hỏi lớn!

Băn khoăn “đất vàng” và con đường 3,4 km

Liên quan đến dự án đường song hành từ đường Mai Chí Thọ qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành đai 2 trong hợp đồng BT nói trên, được biết, từ năm 2015, Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc đã đề xuất với UBND TP.HCM về việc đầu tư xây dựng tuyến đường song hành thuộc dự án đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây theo hình thức BT bằng nguồn kinh phí của doanh nghiệp. 

Dự án gồm 2 đoạn đường có chiều dài gần 3,4 km, rộng 20 m, thiết kế 4 làn xe và xây dựng 3 cầu mới. Tổng vốn đầu tư dự án hơn 800 tỷ đồng. Thời gian thực hiện 24 tháng.

UBND TP.HCM đã đề xuất với Chính phủ đây là công trình rất cấp bách, góp phần kết nối hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư Nam Rạch Chiếc vào hệ thống hạ tầng đô thị chung. Sau khi được Chính phủ chấp thuận, ngày 8/9/2016, UBND TP.HCM đã có quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đường song hành cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. 

Cũng bởi tính “cấp bách” nêu trên, dự án được lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt (chỉ định thầu). Ngày 10/10/2016, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 5285/QĐ-UBND về việc lựa chọn Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc làm nhà đầu tư thực hiện dự án, theo Điều 26 Luật Đấu thầu.

Dự án đường song hành từ đường Mai Chí Thọ qua khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành đai 2 thi công ì ạch suốt gần 3 năm. Ảnh: Tài chính doanh nghiệp

Để thực hiện dự án, ngày 28/4/2017, UBND TP HCM đã ký hợp đồng BT với liên danh Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc - Công ty CP BĐS Tiến Phước. Sau đó, xuất hiện thêm Công ty TNHH BĐS Nguyên Phương tham gia dự án dưới hình thức liên danh chủ đầu tư. Dự án được bắt tay vào khởi công cũng trong tháng 4/2017.

Về Công ty BĐS Nguyên Phương, theo tìm hiểu, công ty này được thành lập ngày 27/4/2017 (ngay trước ngày UBND TP HCM ký hợp đồng BT), có địa chỉ tại số 542 Trần Hưng Đạo, Phường 2, Quận 5, TP HCM. 

Thời điểm mới thành lập, doanh nghiệp có vốn điều lệ 121,1 tỷ đồng, gồm 2 cổ đông sáng lập là Công ty CP BĐS Tiến Phước (20%), Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc (80%). Tổng Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật là ông Nguyễn Thành Lập - Người sáng lập và hiện là Chủ tịch HĐQT Công ty CP BĐS Tiến Phước.

Tháng 2/2018, doanh nghiệp tăng vốn điều lệ lên 596,3 tỉ đồng. Lúc này BĐS Tiến Phước chiếm tới 83,74% sở hữu, Công ty Nam Rạch Chiếc chỉ còn nắm giữ 16,25%. 

Theo thông tin trên báo chí, tới cuối năm 2019, BĐS Nguyên Phương có tổng nguồn vốn là hơn 2.000 tỉ đồng. Công ty có 1.466 tỉ đồng nợ phải trả và 562 tỉ đồng vốn chủ sở hữu. Vốn chủ sở hữu giảm nhẹ so với năm 2018 do các chi phí phát sinh từ năm 2017 và chưa ghi nhận doanh thu.

Ngày 20/6/2017, UBND TP.HCM tiếp tục có văn bản thỏa thuận với liên danh Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc -  Công ty CP BĐS Tiến Phước và Công ty Nguyên Phương về việc tiếp nhận và thực hiện quyền, nghĩa vụ của nhà đầu tư thực hiện hợp đồng BT.

Đến ngày 13/10/2017, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 5452 về việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT dự án đường song hành từ đường Mai Chí Thọ qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành đai 2. Phần đất đối ứng này là khu đất 14,8 ha tại phường An Phú, quận 2; được UBND TP.HCM chấp thuận bàn giao cho liên danh chủ đầu tư sử dụng để thanh toán cho hợp đồng BT đường song hành. 

Cụ thể, TP HCM chấp thuận cho Công ty Nguyên Phương sử dụng khu đất rộng 14,8 ha đất tại phường An Phú, quận 2. Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do UBND quận 2 phê duyệt vào tháng 7/2017, khu đất được chia làm 2 phân khu nhỏ. Phân khu đất thứ nhất có diện tích hơn 4,5 ha, trong đó diện tích đất ở chiếm hơn 2,63 ha, còn lại là đất dành làm công trình hạ tầng công cộng kèm theo. Khu đất thứ 2 có diện tích hơn 10 ha, trong đó diện tích đất ở là 5 ha; đất thương mại, dịch vụ, văn phòng khách sạn rộng hơn 1,2 ha; phần còn lại là đất dành làm hạ tầng công cộng.

Về vấn đề này, dư luận đặt ra câu hỏi, việc đổi 14,8 ha “đất vàng” tại phường An Phú, Quận 2 cho nhà đầu tư có “bình thường”?

Nguyên tắc thứ 2 của Nghị định số 69/2019/NĐ-CP ghi rõ: “Việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán”.

Việc liên danh nhà đầu tư bỏ ra dự kiến khoảng 800 tỷ đồng (tổng dự toán cho tuyến đường 3,7 km) để được nhận lại 14,8 ha “đất vàng” Quận 2 đã phải là “ngang giá” hay chưa? Trả lời câu hỏi này, nhiều ý kiến cho rằng việc trao đổi này quá thiệt hại cho nhà nước vì nếu tính theo giá của Thành phố đưa ra, 14,8 ha đất tại An Phú có giá trị gấp nhiều lần so với số tiền nhà đầu tư bỏ ra để làm đường!

Dù vậy, hiện diện tích 14,8 ha “đất vàng” trên đã được UBND TP.HCM thu hồi và sớm muộn gì liên danh chủ đầu tư cũng sẽ được bàn giao khu đất đối ứng khác. Vấn đề còn lại chỉ là thời gian!

Trong khi đó, tuyến đường dài 3,4 km mãi chưa thành hình sau gần 3 năm thi công kiểu “ì ạch”. Những vấn đề về năng lực của các chủ đầu tư, về phương án giải quyết khoản vay 1.350 tỷ đồng thế chấp bằng dự án tại PVcomBank, về quỹ đất đối ứng của dự án BT tuyến đường song hành cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây vẫn sẽ là những dấu hỏi lớn ở thời điểm này!

Một đoạn đường song hành trước dự án Senturia An Phú của Tiến Phước ghi nhận hồi tháng 5/2020. (Ảnh: thongtinduan.com)