Hồi tháng 6 vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Khi Luật PPP có hiệu lực từ ngày 1/1/2021, các dự án được đầu tư theo hình thức BT (đổi đất lấy hạ tầng) sẽ chính thức được khai tử sau gần 20 năm tồn tại. Không thể phủ nhận vai trò của những dự án BT cũng như ưu điểm của hình thức đầu tư này, tuy nhiên, nhìn chung các dự án BT đang tồn đọng rất nhiều vấn đề bất cập, “lỗ hổng”, bao gồm thất thoát tài sản Nhà nước, đội vốn, chậm tiến độ, nghi vấn lợi ích nhóm,...

Một trong những dự án BT nổi lên với nhiều lùm xùm là dự án BT tuyến đường bao quanh công viên Chu Văn An (BT Chu Văn An) do Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư. Dự án này vừa chậm tiến độ và có kết luận của Thanh tra chính phủ và Kiểm toán Nhà nước về việc đội vốn không căn cứ, vừa khiến dư luận phải đặt nhiều nghi vấn xung quanh các vấn đề bất thường, phức tạp khác.

Trao đổi không ngang giá?

Dự án đường giao thông bao quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An được UBND TP Hà Nội phê duyệt từ tháng 4/2011 với tổng mức đầu tư là 1.475 tỷ đồng. Dự án dài 3,7 km gồm 2 tuyến đường: tuyến chính dài hơn 2,5 km (điểm đầu giao với đường vành đai 3, điểm cuối nối với đường 70) và tuyến phụ dài gần 1,2 km (điểm đầu giao cắt với tuyến số 1, điểm cuối giao cắt với dự án đường vào phía đông Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An).

Công trình được thực hiện theo hình thức BT, áp dụng cơ chế chỉ định thầu cho Bitexco. UBND TP. Hà Nội trình xin chủ trương chỉ định thầu vì lý do “cấp bách, cần thiết”. Nhưng “cấp bách, cần thiết” đến đâu thì không ai rõ? Chỉ biết là đến nay đã gần 10 năm kể từ khi được phê duyệt, dự này vẫn chưa hoàn thành, thậm chí lại còn đội vốn lên mức hơn 1.900 tỷ đồng.


Một phần dự án tuyến đường bao quanh khu tưởng niệm Chu Văn An. Ảnh: Zing. 

Theo thông tin trên báo chí, để đổi lại khoản vốn xây dựng công trình này, Bitexco được UBND TP. Hà Nội giao cho khu đất rộng 89,9 ha “đất vàng” phía nam đường vành đai 3 (thuộc phường Đại Kim - quận Hoàng Mai và phường Thanh Liệt - huyện Thanh Trì). Sau đó, nhà thầu Bitexco cũng đã được giao lập quy hoạch dự án khu đô thị phía nam vành đai 3 (The Manor Central Park) trên phần đất đối ứng BT này. Bài toán đổi đất lấy hạ tầng này được dư luận cho rằng rất “bất thường”, không tuân thủ trao đổi ngang giá.

Nguyên tắc thứ 2 của Nghị định số 69/2019/NĐ-CP ghi rõ: “Việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán”.

Trong khi đó, Bitexco bỏ ra dự kiến khoảng 1.900 tỷ đồng (tổng dự toán cho tuyến đường 3,7 km) để được nhận lại 89,9 ha đất. Tức là chỉ 2,1 triệu đồng/m2 “đất vàng”!? Tại thời điểm cách đây 10 năm mức trao đổi này cũng không thể gọi “ngang giá” chứ chưa bàn đến giá trị của khu đất ở thời điểm hiện tại.

Đó chỉ là giả thiết nếu như con số trao đổi đúng là 89,9 ha. Trước đó, đại diện Bitexco từng trả lời trên tờ Reatimes: “65,5 ha mới là diện tích của khu đô thị The Manor Central Park, còn quy hoạch quy mô tổng thể là 89,9 ha”. Thời điểm năm 2019, đại diện Bitexco cho biết, Bitexco được tạm giao 10,2 ha đất thấp tầng giai đoạn 1 và 4,4 ha đất cao tầng giai đoạn 2 để kinh doanh đối ứng cho dự án BT: “Có nghĩa là đối ứng cho dự án BT chỉ có 14,6 ha đất tạm giao. 14,6 ha này nằm trong 65,5 ha phạm vi của khu đô thị mà Bitexco được giao và đầu tư quy hoạch xây dựng. Sau khi hợp đồng BT hoàn thành, 2 bên sẽ ngồi lại tính toán chi phí theo đúng quy định pháp luật”. Như vậy, nếu sau khi hoàn thành, tổng dự toán tuyến đường phát sinh, căn cứ vào xác định giá đất, Bitexco có thể nhận thêm quỹ đất hoặc trả lại khoản tiền chênh lệch ứng quỹ đất còn thừa từ 14,6 ha.

Nếu Bitexco chỉ được giao 14,6 ha cho tuyến đường 3,7 km trị giá 1.900 tỷ thì sao? Lúc này, mức giá Bitexco chi trả cho phần “đất vàng” đối ứng sẽ rơi vào khoảng 18 triệu đồng/m2. Thời điểm hiện tại, giá đất khu vực dọc đường Nguyễn Xiển được định giá khoảng 50 triệu đồng/m2. Như vậy, dù chỉ nhận được 14,6 ha thì Bitexco vẫn lãi đậm.

Chưa hết, như đã biết, Bitexco hiện đang cho triển khai dự án khu chung cư The Manor Central Park. Dự án này được giới thiệu bao gồm 1.066 căn thấp tầng bao gồm những biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, căn liền kề, nhà phố thương mại (shophouse), tòa nhà chung cư, khu trung tâm thương mại… Đến nay đã có khoảng 550 căn nhà ở thấp tầng gồm biệt thự và nhà ở liền kề được xây dựng xong. Những căn này đã được chủ đầu tư bán, thậm chí một số nhà đã có dân về ở. Được biết, từ năm 2017, dự án này đã được rao bán với mức giá trung bình cho mỗi căn biệt thự, shophouse là 226 triệu đồng/m2. Mức giá để sở hữu một căn nhà trong số này rơi vào khoảng từ 17-40 tỷ đồng, biệt thự đơn lập thậm chí có giá lên tới cả trăm tỷ đồng. Như vậy, số tiền mà chủ đầu tư thu được sau khi bán hết nhà trong dự án lên tới vài chục nghìn tỷ. Đó sẽ là một sự khập khiễng rất rất lớn so với con số 1.900 tỷ Bitexco bỏ ra để xây đường.


Dự án khu đô thị The Manor Central Park. Ảnh: Internet

Thực tế, đến thời điểm hiện tại, việc hạch toán quỹ đất đối ứng chính thức bàn giao cho Bitexco vẫn chưa được công bố kết quả. Dư luận đang rất mong chờ câu trả lời kết quả cuối cùng của việc “trao đổi ngang giá” trong dự án BT này?

Chậm chạp bất thường - Nhanh nhảu bất thường

Nói dự án BT Chu Văn An chậm chạp bất thường ở chỗ, dự án được phê duyệt từ năm 2011 nhưng đến tháng 5/2014 mới khởi công xây dựng. Hợp đồng dự án kết thúc vào tháng 4/2017 (sau 36 tháng), tuy nhiên đến nay, sau hơn 9 năm, dự án đã đội vốn lên mức hơn 1.921 triệu đồng và vẫn chưa hoàn thành công tác thi công. UBND TP. Hà Nội đã nhiều lần ra quyết định điều chỉnh, “nhún nhường” gia hạn thời gian hoàn thành hợp đồng dự án này.

Giải thích về việc chậm thi công và đội vốn, đại diện truyền thông của Bitexco cho biết, trước đây, UBND TP Hà Nội chỉ giao Bitexco đầu tư 2 tuyến đường và Cầu vượt trực thông giữa Tuyến số 1 với Quốc lộ 70. Tuy nhiên đến tháng 2/2017, UBND TP tiếp tục giao thêm cho Bitexco đầu tư hạng mục Nút giao hoàn chỉnh giữa tuyến đường số 1 và đường 70, hạng mục Tuyến ống nước sạch D400 và một số hạng mục khác. Vì vậy, tổng mức đầu tư điều chỉnh tại Quyết định số 3830/QĐ-UBND ngày 24/6/2017 là 1.921.116 triệu đồng.

Hồi đầu năm 2020, dự án đã cơ bản hoàn thành và cho thông xe các tuyến đường, tuy nhiên, hạng mục cầu trực thông giao với đường Phúc La – Văn Phú và nút giao đường 70 vẫn chưa hoàn thành và được nhà đầu tư "hứa hẹn" sẽ sớm triển khai thi công hoàn chỉnh.

Trong khi 2 tuyến đường tổng chiều dài 3,7 km làm mãi không xong, “khất” tiến độ liên tục thì Bitexco lại “nhanh nhảu” bất thường với việc xây dựng và rao bán khu đô thị The Manor Central Park ở phần đất đối ứng.


Một số căn trong dự án The Manor Central Park đã có cư dân vào ở. Ảnh: Internet

Việc Bitexco triển khai bán nhà, biệt thự trong khi tuyến đường được giao chưa hoàn thành trái với khoản 5, Điều 3, Nghị định 63 về quy định thời điểm bàn giao: “Sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện dự án khác”.

Theo như đại diện Bitexco thì đơn vị này chỉ đảm nhiệm vai trò người lập quy hoạch dự án The Manor Central Park và mới chỉ được giao 14,6 ha đất. Sau khi có kết quả cuối cùng của việc hạch toán quỹ đất đối ứng, rất có thể khu đất còn lại sẽ do một doanh nghiệp khác đảm nhiệm. Tuy nhiên, quảng cáo của nhân viên phòng bán hàng lại như một cách khẳng định Bitexco sẽ là chủ đầu tư của rất nhiều các hạng mục khác trong khu đô thị này. Việc “nhanh nhảu” bất thường này của Bitexco có dấu hiệu vi phạm quy định của Luật Quảng cáo?!

Những vấn đề bất thường xoay quanh dự án BT của Bitexco không mới, đã được dư luận sớm đặt ra nhưng đến nay các bên liên quan vẫn chưa có câu trả lời thực sự rõ ràng, triệt để. Dư luận đang rất hi vọng những “bất thường cũ” sẽ sớm trở thành “bình thường mới” sau khi số phận của dự án được giải quyết dứt điểm, thấu đáo và khách quan để chuẩn bị cho quá trình "khai tử" hình thức BT vào đầu năm 2021.